房屋“代持”风波中虚假买卖的穿透式认定

一、案情简介

案由：所有权确认纠纷、确认合同无效纠纷

法院文书案号：（2021）沪0112民初XX号、（2022）沪01民终XX号、（2023）沪0112民初XX号、（2024）沪01民终XX号、（2025）沪01民申XX号

原告：张某

被告：黄某、童某

第三人：兴业银行股份有限公司上海某支行

适用法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定。

关键词：套取银行贷款、合同无效、以房抵债、代持房产

2006年，因原告资金周转需要，经房产中介告知可通过房屋买卖的方式套取银行贷款，原、被告原系邻居、朋友关系且被告愿意配合，故原告将坐落于闵行区伊犁南路某处房产（下称系争房屋）过户至二被告名下，以虚假买卖房屋的形式获得银行贷款。同年3月25日，被告委托案外人柯某与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房价款200万元。9月13日，被告与第三人签订《个人住房借款合同》，获得房屋抵押贷款105万元，该款由原告使用并持续偿还。10月25日，房屋产权过户至被告名下，但产证原件由原告持有。

2010年，被告称因孩子升学需要遂将房屋产证原件借出，一直未归还。

2021年6月，原告突闻被告负债千万欲出售系争房屋偿债，多次联系被告无果后，找到德禾翰通上海办公室陈萍律师，陈律师接受代理启动诉讼程序。并以此案为例，分享办理类案的参考思路。

诉讼历程：

-2022年8月22日，（2021）沪0112民初XX号民事判决书认为原告无法提供较为有力的证明其为系争房屋的实际权利人，故对于原告要求确认房屋归其所有的主张难以支持，判决驳回原告全部诉讼请求；

-2023年3月28日（上诉人系原审原告），（2022）沪01民终XX号民事裁定书认为原判决基本事实不清，撤销原判，发回重审；

-2024年1月29日，（2023）沪0112民初XX号民事判决书判令原、被告于2006年3月25日签订的《上海市房地产买卖合同》无效、判令被告配合第三人办理抵押涤除手续、判令房屋恢复登记至原告名下；

-2024年6月24日（上诉人系原审被告），（2024）沪01民终XX号民事判决书判令驳回上诉，维持原判。

-2025年3月21日（再审申请人系一审被告，二审上诉人），（2025）沪01民申XX号民事裁定书裁定驳回再审申请人的再审申请。

二、本案核心争议焦点

-双方签订案涉《上海房地产买卖合同》是否具有买卖合同的真实意思表示？

-双方之间是否达成“以房抵债”的合意？

三、我方代理思路与证据策略

1.诉讼策略调整：从“所有权确认”到“合同无效”

代理律师以买卖合同意思表示不真实为核心，请求穿透式审查。原告知晓以意思表示不真实的房屋买卖形式套取银行贷款是扰乱金融秩序的行为，但秉持“实质重于形式”原则，基于事实，原告必须如实陈述。

2.证据链构建：“以履行行为反推意思表示”

-原告十余年的还款流水、转账凭证组成贷款偿还证据：银行的贷款105万实际借款人为原告，被告仅为“名义借款人”；

-物业费缴费凭证：证明占有使用事实，系争房屋始终由原告实际控制居住；

-被告未承担任何交易成本：系争房屋过户时的税费承担凭证，契税、个税等发票（付款人为原告）；

-被告无取得所有权真实意愿：被告从未催告交房、未要求交付；

-证人证言：明确买卖房屋是为了缓解原告资金紧张，并非真实交易，证明“套取贷款”的初始目的；

-聊天记录、电子邮件、便条等：推翻二被告虚假陈述，被告对债券金额陈述前后矛盾，且无抵债协议。

3.针对性驳斥被告的抗辩

-针对被告辩称“以房抵债”：强调债权金额前后不一致，先是称欠款金额为200万，后又称300万，债权金额不确定难以支撑房抵债之说。结合2014年双方签署的便条，若系争房屋为被告所有，但心甘情愿将房屋的55%份额分给原告，这有悖于常理；原告持有被告签名确认的对账单，被告无法说明收款事由......此上种种矛盾言论，是推翻被告“以房抵债”的重要依据；

-针对被告“对系争房屋使用情况”：若房屋权利人为被告，在签署房屋买卖合同后至今十多年，被告从未要求原告履行交房义务，从未实际入住系争房屋，且房屋贷款一直由原告偿还，被告对房屋不主张权利不履行义务，与常理相悖；

-针对被告辩称“买卖合同的签订系双方合意”：房屋是否完成过户不能代表合同意思表示的真实性，我方明确本次交易目的实为原告急需用钱而做的虚假买卖以获得银行贷款，将套取银行贷款的合同与房屋买卖合同分离，称仅贷款合同无效，无事实和法律依据。自始至终房屋买卖合同是为了套取贷款而服务，买卖合意根本不存在。

四、裁判观点（重审阶段）

一审认为：系争房屋的银行抵押贷款发放后，贷款105万元由原告获得及使用，并由原告负责按月清偿，该情况不符合房屋买卖按揭贷款由买受方清偿的一般形式；系争买卖合同签订后，被告未支付购房款，过户登记后，原告亦未向被告交付房屋，被告也未向原告主张房屋交付，故前述情形亦不符合房屋买卖合同的一般履行特征。综上，原、被告虽签订房屋买卖合同，但从履行情况来看，双方并无买卖房屋之真实意思。被告就未付购房款一节事实，辩称双方系达成了以房抵债（以物抵债）的合意。根据以物抵债的一般特征......然，庭审中双方就债务金额并无一致意见，被告就原告的欠款金额、抵债金额亦存在陈述不一致之情形。而被告又无确切证据能够证明双方之间就以物抵债已达成合意并就以物抵债的具体形式及金额作出了约定。同时，亦无足具证明力的证据能够证明双方之间的具体债务情况，故，就被告辩称双方已达成以物抵债合意的意见，不予采纳。关于系争房屋买卖合同的效力，原、被告双方虽就贷款为谁而贷存在争议，但均可体现双方存在以系争房屋买卖套取银行贷款之事实，该行为构成以合法形式掩盖非法目的。在已认定双方无买卖房屋的真实意思以及以房抵债难以成立的情况下，该套取银行贷款的行为客观上也损害了第三人兴业银行的权益。综上，原、被告就案涉房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效，判令被告配合第三人办理抵押涤除手续、判令房屋恢复登记至原告名下。

二审维持理由：本案争议焦点为系争房产买卖合同效力问题，银行抵押贷款由原告获得及使用，并由原告负责按月清偿，而非买受方被告负责清偿，与房屋买卖按揭贷款由买受方清偿的惯常做法不符。其次，被告未向原告支付除实际发放的银行贷款105万以外的剩余95万元购房款。案涉房屋产权过户后，原告亦未向被告交付房屋，原告居住使用系争房屋至今，被告也未向原告主张房屋交付或提供双方已建立租赁关系的充分证据。再次，被告称双方系达成了以房抵债的合意，但双方就债务金额并无一致意见，且其所称的95万元抵债金额与其所称欠款金额亦不对应。被告尚无确切证据能够证明双方之间就以物抵债已达成合意并就以物抵债的具体形式及金额作出约定，故本案中存在以案涉房屋买卖套取银行贷款之事实，该行为构成以合法形式掩盖非法目的，双方当事人就案涉房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。

五、实务启示

1.穿透式审查是关键

本案一波三折的审理过程，恰恰反映了司法实践对“假买卖”类案件认识的深化。重审不拘泥于产权登记表象，综合全案事实探究当事人真实意思，体现“实质重于形式”的审判理念。

2.证据为王：细节决定成败

本案的关键，在于原告方虽缺失代持协议这一“直接证据”，却将十余年资金流水、居住凭证等碎片证据串联成链；更妙的是，被告在三次庭审中关于“以房抵债”数额的“三级跳”（89万→200万→300万），被原告方抓住机会当庭“拆台”，成功扩大双方并无“以房抵债”合意的可信程度。相较于被告手持“合同+产证”的有利证据，原告从“未付款、未占有、未行使权利”等多个维度，用十余年的客观事实还原了交易真相。特别是持续还贷记录，成为认定“实际借款人”的核心证据。

3.案由选择定成败

从“确权”转为“合同无效”，精准锚定“虚假意思表示”法律依据，避免陷入违法性认定的争议泥潭。

4.风险警示

-“代持”风险的现实警示。即便双方存在“默契”，名义购房人仍可因个人债务导致代持房产被查封、执行。本案被告在负债千万后企图变卖房屋，正是代持风险的真实写照。代持协议无法对抗善意第三人，更可能因虚假意思表示而被认定无效。

-曲线融资代价：虽最终胜诉，但原告历经三年诉讼、承担十余年不确定风险、税费损失及征信受损可能，且或面临银行追责。

警示：以套取贷款为目的的“假买卖”属“双输”行为，代持堪比“走钢丝”，名义购房人易生道德风险，实际权利人面临失权、刑事追责等多重法律风险。