执行异议之诉新解：案外人与申请执行人的利益平衡
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）为执行异议之诉这一争议高发领域提供了更为精细的裁判尺度和程序指引。结合诸多实际困境，在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）基础上，作出了更多精细化的规定，同时，就确权、转移登记、价款的返还和执行等与执行异议密切相关的问题，给出了在执行异议程序中解决的操作指引，平衡了案外人和申请执行人的切身利益。
本文聚焦于司法实践中最为常见且疑难的三类案外人权利主张——商品房消费者生存权、以物抵债债权人权利以及拆迁安置人权利——通过对比《解释》与《规定》等相关条文，深入分析《解释》如何在保障生存权、维护交易安全与防止权利滥用等多重价值之间进行平衡与创新。
01. 兼顾商品房消费者居住生活需要和执行申请人依法受偿的价值取向
关于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，《解释》第十一条与《规定》第二十九条均要求买受人应同时符合三项情形/条件，其权利方足以排除执行，但具体情形的规定有所不同，对比如下：
《规定》要求“买受人名下无其他用于居住的房屋”，司法实践在认定这一情形时，并未机械地按照文义要求买受人名下除了案涉房屋不得拥有其他房屋，而是从保障生存权、居住权的价值取向出发，采取了更有利于商品房消费者的认定标准。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》）第125条指出，“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”同时，司法实践中也将“买受人名下”扩大至与买受人实行夫妻共同财产制的配偶以及未成年子女，以免权利滥用。
《解释》突显了认定标准的价值追求是为了保障买受人的“家庭居住生活需要”，但尚未对“满足家庭居住生活需要”的具体标准作出规定，有待在未来的实践中进一步明确。笔者代理的相关案件中，曾经参考当地保障性住房标准，计算买受人及其同住家庭成员的人均居住面积，来判断案涉房屋是否属于满足其家庭居住需要。
有关买受人支付价款的情形，《解释》不再以50%进行“一刀切”，而是在买受人善意且守约的前提下，通过在规定期限（一审法庭辩论终结前）将剩余价款交付人民法院执行的方式，兼顾了申请执行人“受偿”和买受人“拿房”的价值目标。
02. 对以房抵债的债权人参照一般买受人的认定标准予以保护
关于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，《解释》第十四条在《规定》第二十八条的基础上，就“非因案外人自身原因”在第十六条进行了详细列举，包括：（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。
与此同时，登记在被执行人名下的不动产的处置方式也更加灵活，提出异议的案外人不仅可以是房屋的买受人，也可以是接受抵债的债权人，其认定标准与买受人相似，对比如下：
《解释》第十四条的内容与《规定》第二十八条基本一致，增加了将剩余价款交付人民法院执行的期限为“一审法庭辩论终结前”，以保障申请执行人依法受偿的期待利益。由于以房抵债一般不存在支付价款的情况，《解释》第十五条要求在抵债时点，抵债金额与执行标的的实际价值相当，并且要求接受抵债的债权人对此承担举证证明责任。关于“价值相当”，《解释》中没有规定明确标准，如果参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《民法典合同编通则解释》）第四十二条，抵债时，债权数额未达到房屋市场价70%的，或者债权数额高于房屋市场价30%的，均可认定为抵债金额与抵债资产价值明显偏离。
《解释》第十五条第一项有关不动产以物抵债协议的合法有效性的认定，应当严格依照《民法典合同编通则解释》第二十七条，抵债协议签订于债务履行期间届满后、不动产被查封前，不存在实为担保或流质的情况。
03. 对案外人为动迁户的情形进行专门规定
《解释》第十八条对用于产权调换的征收补偿的不动产进行了专门的规定，同时符合以下两项条件的，则案外人对不动产的权利足以排除执行：（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。
在此之前，实务中处理相关争议一般适用的是《规定》第二十八、二十九条，在规定的理解和适用上存在诸多困难。在笔者曾经代理的一起相关案件中，房屋征收补偿协议系由房屋征收实施单位与被拆迁人（案外人）签订，而非由案外人与被执行人直接签订，且合同性质不能直接认定为房屋买卖合同；并且拆迁安置房存在补偿差价的情况，也难以直接适用有关支付房屋价款的情形。
《解释》第十八条为特定问题提供了明确的认定标准。实践中需要注意，被拆迁人在取得拆迁安置房后，后续通常还会发生继承或对外销售的情况。在处理拆迁安置房权利人提出的执行异议时，需要区分该案外人是被拆迁人本人、其继承人或买受人等不同情况，对于买受人仍应当适用《解释》第十一条，结合买卖合同的合法有效性、价款的合理性、履约情况、买受人对房屋的占有情况、买受人是否对未办理转移登记存在过错等因素，综合判断其对案涉房屋的权利是否足以排除执行。
04. 实务影响与风险防范
除了要求案外人善意、守约，承担相应的举证证明责任以外，《解释》第二十一条对恶意串通、通过伪造证据或者单方捏造案件基本事实，以执行异议之诉妨碍依法执行的行为，规定了相应的法律后果，根据情节轻重予以罚款、拘留；对涉嫌刑事犯罪的，移送公安机关。
《解释》规定了更多具体化的可以提出执行异议的情形，法院在审理相关争议时，申请执行人在应对相关异议时，都更需要对案外人提供的证据材料以及相关证据及事实的关联性进行严格的审查和质证，避免案外人与被执行人恶意串通，通过倒签合同、签署虚假合同等手段逃废债的情况。
